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賈康:政府壟斷土地抬房價不成立 限購難解決問題

 隨著我國經濟的成長、社會與體制的轉型,房地產領域的重要性、複雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。有一種觀點認為,地方政府對土地的壟斷抬高了房價。我認為這種觀點其實是不成立的。設想一下,如果不是政府代表國家所有的終極所有權來對土地實施管理,而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理,其結果也一定是壟斷性的。實際上真正的問題是: 面對自然壟斷,如何合理引導需求,實施供需動態平衡的制度安排,形成適應各社會階層的有效供給。

  如果沒有有效的制度建設,僅靠在政策層面調來調去,就只能越來越偏重“限購”等行政手段,難以真正解決問題。為此,需要通盤考慮,積極建立“雙軌統籌”的制度框架,即在一個合理的通盤規劃之下,讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調節的商品房、產權房這一“市場軌”,得到合理、有效的並行與銜接,從而優化土地資源配置。


  在這個制度框架內,最高端的層面應該是由政府統籌管理,設計一個總體的全部國土開發的“頂層計畫”。具體到某一個地方政府,包括社區住宅怎麼建,從棚戶區改造、廉租房到公租房,再到一般商品住宅乃至高端住宅,這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的,必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上,政府首先要管托底。這個“底”首先從廉租房托起,進而托到適應收入夾心層、年輕白領需要的公租房(平價長租房)。對於在市場軌上運轉的商品住宅、產權房,政府主要是在管規劃之下管規則,讓相關主體公平競爭,讓有經濟實力的人通過運用消費者主權由自己做出選擇。

  另外,在這一制度框架中,還有一重要內容———在不動產保有環節形成財產稅制度的調節和制約,即:除了在交易環節徵稅之外,同時還要在保有環節徵收房地產稅,而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。房產稅改革,對以下四個突出問題將產生不可忽視的正面效應:一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高的問題;二是改變地方稅體系不成型的局面;三是使房地產調控新政體現治本的高水準;四是以不動產稅制度建設來抑制收入差距和財產差距擴大。

  近年的房地產調控新政在運行一段時間以後取得了成效,也出現一些爭議。為提高調控的效果,我認為應該注意三個問題。

  第一,從調控運行來看,要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線大城市———的確出現了房地產泡沫,但擠泡沫需要用柔性手段。現在我國社會處於矛盾凸顯期,一味圖痛快,搞那種力度大、速度快的操作,可能會導致一系列不好的結果,甚至可能帶來宏觀經濟風險(包括經濟問題政治化的風險)。單純求快不可行,非理性目標的求快更不可行。例如,不少人希望房價回調50%,這種願望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為,我國商品房房價總體上回調50%,是國民經濟無法承受的。在非理性目標下求快,問題會更嚴重:在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之後,還可能疊加性地出現一輪“經濟問題政治化”的副作用。

  第二,在進一步做好房地產調控的過程中,需注重引入區別對待的方式,看清大趨勢與方向。對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待,才能擠去真正的泡沫。據我觀察,中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進行中,中國三線城市中有房地產泡沫的很少。不能簡單地認為價格高就是泡沫程度高。如果調控新政不做這種區別,那力氣就會使錯地方。

  第三,需要謹慎對待集資建房。現在有人主張鼓勵集資建房,本意可能是好的。然而,一旦這方面被放開,有實權的部門、有資源的部門馬上會鑽空子, 使這個事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點錢,但與市場價相比,那是微不足道的。房子建好後,按照行政級別進行分檔分配。這樣集資建房,這樣分房,與房地產調控新政的內在精神是完全違背的。
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